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だけじゃない利回り
はじめに
こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨
台風もひとつ去っては、またひとつと、今度は「台風３号」が発生し、南の海から日本に向かい北上を続けています。
またどうやら、左から右へと進路を辿りそうですね。昨日の雨で、被害はなくとも、地盤が緩んでいるところも、多いと思います。
気を付けていきたいと思います。
投資の指標
投資を目安をはかる物として、「利回り」が一つあります。
株価を計る、「PER」「PBR」など、よく聞く指標ではないでしょうか。
そして、不動産投資にしても例外でなく、様々な利回りがあります。
物件の稼ぐ力の利回り、自己資金の利回り、購入から売却までの通期での利回りなど、様々な手法と計算式があります。
稚拙な指標
では、不動産の購入の際、取引される指標として、主に何があるのかというと、俗に言われる、「表面利回り」というやつです。
単純に、『（満室時の家賃収入×１２か月）÷ 売却額 』といった計算式になります。
至極、簡単ですよね！(;^_^A
上記で触れた、株価の指標の場合、
「PER」・・・株価÷一株当たりの純利益
「PBR」・・・株価÷一株当たりの純資産
「ROE」・・・税引き後当期純利益÷自己資本×１００
など、多角的な視点で、価値を見極めます。
しかしながら、不動産取引において、会話に出てくるのは、先ほどの「表面利回り」ばかり。マイソク（物件資料）をみても、ほとんどの業者が、表明利回りでの計算式しか載せていません。
不動産投資に、表面利回り以外の指標はないのでしょうか？？
不動産にもある
いえいえ、実はあるのです！
「あるなら、さっさと教えてよ！」と言われそうですが、では、なぜそういった指標が、エンドユーザーに出回らないかと申しますと、販売や取引する担当者や業者のスキルによって、大きく変わります。
一言でいうと、「そこまで、賢い営業マンがいない！！！」のが、現在の不動産業界といえるでしょう。
表面利回り！？そんな、絵空事のようなのはいいから、一体いくら儲かって、将来いくらで売れるのか教えてよ！
まあ、だいたいこれぐらいですかね。はっきりとはわかりませんが、このエリアは人気のエリアで、なかなか空室も出ません！私の経験から言って、この間取りは、非常に人気ですから、絶対高利回りで稼働するはずですよ！
この物件はお買い得です！さあ！判子を押しましょう！！
投資に「絶対」はありません。
あなたの経験が、一体どれほどの物か、物差しはありますか！？
兎に角、買いを急がせる相手程、ろくな奴はいないのが常識です。
私も、こういった業者との取引が、本当にウンザリしています。表面利回りなんて、絵空事の利回りで、一体物件の何がわかるというのか…。
素人さんでも、わかります。
それを、エンドユーザーにゴリ押ししたり、知った風な口ぶりで、マウントを取ったような口ぶりの業者さん。もう少しマシな計算をしてから、話してほしいなと、毎度のことながら感じます。
ほんと、聞いてるだけで、ウンザリします。(ヽ”ω`)
不動産投資の指標
というわけで、通常は一番稚拙な表現の、「表面利回り」で取引されます。なので、売るほうも、買う方も、一体どれたけ儲かるかなんて、わからないまま売買するんですね。
少し気の利いた方でいえば、通称「ネット利回り」といった、経費を差し引いた利回り計算を提案されるでしょう。NOI利回り、実質利回りといった表現もされます。
もう少し気の利いた方で、CF（キャッシュフロー）で、税引き前でどれだけ手元に資金が残るかを提案されるでしょう。
そして、もっと気の利いた方であれば、ＩＲＲ（内部収益率）で提案されることでしょう。ＩＲＲとは、物件を買ってから売るまでの間、いくら稼いでいくらで売れるか。その利回りを弾き出していきます。
なかなかここまで出される、売買仲介業者さんはいらっしゃらないのが現状です。しかし、表面利回りでしか話せない業者と、ＩＲＲまで話せる業者とでは、なんと仲介手数料は変わらないんです！(;´Д｀)
どちらを選びたいかといえば、明らかに後者の方ではないかと思います。
ＡＭからＰＭ
アセットマネジメントを運営するファンドさんや証券・金融機関からすれば、投資として行う際、いくら儲けれるかを緻密に計算していかなければ、出資者である投資家や企業の賛同は得られません。
そのため、ＡＭ（アセットマネジメント）からＰＭ（プロパティマネジメント）へ、この作業が下りてくる流れになりますが、本当にここまでの計算を出来るＰＭ会社というのは、なかなかいないのも現実です。
最近では、名ばかりのＰＭ会社が乱立し、賃貸管理レベルであっても「ＰＭ」を名乗る会社さんが多くなりました。終いには、不動産会社でない、不動産とも縁のない企業が、「ＰＭ」を名乗っているのを見ると、ＰＭ（プロパティマネジメント）の品位が下がってきているのではと、懸念されます。
先ほどの売買仲介手数料の話同様に、本物のＰＭ会社と、そうでない会社でも、手数料はほぼ変わりません。見極めが大事ですが、これまた素人からすると、見極めのは、ほぼ困難な作業です。
これが、もっとガラス張りで風通しのよい業界になれば、取引自体も増え件数増加かから、景気が良くなるのではないかと思われるのですが、なかなか難しいところです。
まとめ（余談）
投資をするにあたり、騙されないためにも、ユーザーを説得するにあたっても、しっかり勉強しなさいということですね。
知識やルールがわからないまま購入するのを例えると、運転免許や道路交通法を知らないまま、一般車道や高速道路を走るようなものです。
せめて、ネット利回りくらいは、覚えておきたいところです。ネット利回りと口では言っても、実際のところ計算式も知らない営業マンは、わんさかいます。
ご自身がネギをしょった鴨にならないためにも、学んでいきましょう！
それでは、また！！
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