予算について①

今日はCPMからの実務への落とし込みの一つをお話したいと思います。
そのなかでも、今日はファイナンスの基礎中の基礎的なところから。
でも、これが非常に役立つんです！
基礎が出来ていなければ、応用が利きませんからね。

昨日も、数棟賃貸物件を所有のクライアントからのご相談。
物件の運営についてですが、このところ運営費や修繕費がかさんでいるようです。
元々、卸売業を生業としていたクライアント。
先代からの言い伝えで、売り上げを上げるより、コストをしっかりと削減して利益を出す！
といった手法を代々受け継がれてきたようです。
そのため、無理に他社と競合せず戦わずして、純利益を伸ばしていかれた事でした。
そして、何かしようとするときは、見積は必ず数社とることは、癖ずかれており、
何が高くて何が安いかとじっくり分析する手法を持ち合わせています。
ご自身で、新規・既存の業者に様々な取引を重ねていくなか、
取り払われない悩みを、キケンジにご相談していただいています。
非常にありがたいことです。

物件を運営するには、まず予算をたてるわけですが、
この予算とは、特定の物件、プロジェクト、あるいは組織の特定の機関の収支科目別の
予想であり、物件の財務活動を表すものです。
これは、不動産管理士が物件の運営を計画し制御するのに使う財務ツールです。
不動産管理のいろいろな分野の情報が、収益性に関する意思決定に使われます。

財務的ツールとしての予算は、次のような流れになります。

リースと支出から集めた情報　⇒　予算　⇒　予想される収入、モノ、サービスの地図。

⇒　差異分析は、動向を発見し、財務的実績が期待となぜ違うのかを評価します。

予算は特定期間の予想と実際の結果を比べます。
これは、オーナーの目標を達成したかどうかを測るツールになります。
予算は、事務的な仕事ではありません。
これは、以下によって管理士が目標を達成できるようにする、情報収集と監視プロセスです。

・意思決定を改善する
・日常の運営をより綿密にする
・コストと費用の制御
・キャッシュフローと定期的収入を含む、将来の目標の計画

通常、物件を所有しているなか、こういったことまで考慮出来ているでしょうか。
まず個人事業レベルではと、非常に難しいレベルと思います。

予算の要素は次のようなものが含まれています。
・収入：家賃、料金、その他の収入源
・支出（出費、経費）：メンテ、光熱費、給与支払、宣伝広告、税金などの運営費
・営業純利益（NOI）：総取立て額から運営費をひいたもの
・ローン支払い：物件のローン、設備、階層、家具のローン
・資本的支出：大規模修繕、大きな設備、増築、建物自体、土地など
・要求キャッシュフロー：オーナーの投資収益率に関する財務的目標

そして、いろいろな予算が、いろいろな目的のために作られ、いろいろな収支をモニターします。

・運営予算：予想NOIを出すための物件の収支の予想

・リース・アップ予算：新築や改装した物件で使う。
　　　　　　　　　　　運営の最初の１年、稼働率が安定するまでの収支を予測する。
　　　　　　　　　　　大規模な販促などの準備費用を反映する

これらを表にまとめ、計算していきます。

私が普段使っている書式ではないですが、このようなイメージです。
どの数字が大きいかなど、一目で負担がかかっているのがわかります。
また、賃料の上下率、空室・リース損、運営費などの上昇率などを、
パーセンテージで表しておくと、あとあと計算がしやすくなります。

ここから、市場での割引率や、よく管理されている場合の定数と重ね合わせ
コストをどう削減していくかを計算していきます。
今日での市場では、リート（不動産投資信託）が重要な位置を占めていますので、
正確な予算は欠かせません。

よくある営業話で、
「いま空室が多いのよね～。困っているの。どうしたら決まるかしら？」
に対して、
「だったら、これやったらいいですよ！私の経験からいって間違いない！決まりますよ！」
的な営業は鵜呑みにしないほうが、よろしいかと思います。
そういうケースに多いのが、
知識の乏しいリーシングスタッフへの広告料の支払いや、
管理会社への管理料が一番ウェイトを占めている場合があります。

まずは、物件の実情を洗いざらいだし数値化し、そこから分析をかける
PDCAのサイクルは基礎中の基礎となります。

運営予算とひとことに言っても、
他にも公共料金や固定資産税。損害保険やその他いろいろとあります。
どこをどう絞るかによっても、全体像が大きく変わっていきます。
安易に安いから変えるというわけでもなく、物件に即した是正が必要になります。

今日はこのあたりで。続きはまた明日へ。
それでは、ごきげんよう！！

♪る～るる！るるる、る～るる～♬

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