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はじめに
こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆
連日暑い一日ですね～🌞
木造戸建ての自宅は、RCのように遮るものはなく、昼間は『４０℃』の文字が…。
ちょっとヤバいですね！？熱中症アラート、慣れてきてはいますが、本来アラートということは、異常な状態！！
今朝も、このブログを執筆しながらも、のどの痛みがじんわりと…。
このままいけば、おそらく盆休みぐらいに、夏バテでノックダウンしそうです。
昨年は、コロナに感染し、盆休みをすべて棒に振り、家族全員に感染して、なんの夏の想いでも残せなかったため、非難が炸裂しました…。
今年は、昨年の二の舞にならないように、体調を整えていきたいと思います。(;´Д｀)
新たな出会い
先日は、とある企業の経営者さまから、ご親族の不動産管理のお話をいただきました。
ご親族も、これまた企業の経営者一族で、広島を代表する２社の経営者へ、不動産をコンサルするという、素敵な時間を過ごさせていただきました。
築３７年、２４戸のアパートの管理。
現在の管理会社さんとは、竣工当初からのお付き合いのようですが、手法が古いのと後継者不在のためか、６室も空きがある状態で改善の見込みが薄く、ご親族を伝って私達にお話をいただいた次第です。
不動産に関しては素人で有りながらも、経営手腕をそのまま賃貸経営に置き換えて、物件を自身で分析されているため、知識はなくとも当たらずとも遠からずで、要所要所は抑えている感じでした。
・ガス給湯器、当時は銅管を使用していたため、漏水事故が発生する前に、全戸の９割ほど、給湯器を交換済み。
・１階がピロティで駐車場・駐輪場だが、雑排水の配管がむき出しで、漏水したら被害が及ぶ。年数的にそろそろメンテが必要と思い、ライニング工事での補修工事を見積中。
・ユニットバスも３０年以上前の物なので、できる限り交換をしていっている。高額なため、まだ３室目だが。
諸事情含めて、キケンジの見解を聞かせてほしいとの事でした。
◯ 耐用年数を越すごろの物件は、みなどうしているのか？
◯ 物件のニーズはあるのか？
◯ 壊すべきなのか？
◯ 費用はどれくらいかけるものなのか？？
さすが経営者さんと言うべきか、物件価値の向上というよりは、投資価値の最大化を念頭に置いているようです。
ここで役立つのが、先日取得した、『CCIM』のノウハウです。
CCIMのミッションは「複数の投資を比較・選択し投資を成功に導くこと」です。
◆このまま保有したらどうなるか？
（グレードアップを盛り込むパターン・そうでないパターンなど）
◆売却したらどうなるか？
◆建て替えたらどうなるか？？
◆売って他の物件を買うか？
◆売って別の土地を買って、そこで新築を建てるか？？
あらゆる可能性を加味しつつ想像を盛り立て、数字によって見解を示していきます。
こういう機会が、ちょこちょこと増えてきています。
こういった機会に巡り合いますと、自分で限界を定めず、CCIMという最高クラスまで不動産を学んでいて、本当に良かったと感じます。
別案件での分析
たまの満足感に浸りつつ帰路につくと、今度はＭ＆Ａ案件のお話が入ります。
企業を事業承継する過程で、
・まるごと事業承継
・不動産と事業を切り分けて、事業を承継
と、おおまかに２パターンあります。
私自身、事業承継（Ｍ＆Ａ）に関しては、当然のごとく素人ですが、不動産に関しては、取り敢えずプロフェッショナルです。
まずはＣＰＭ®理論で物件価値を分析、ＣＣＩＭ理論で物件の投資価値を算出し、簿価・時価を鑑みながら、不動産価値を徹底的に洗い出しています。
事業に関しては、答えがない値付けですから、とにかく自分で納得のいくまで、繰り返し戦略的分析を掛けます。
★市場と競合分析
★財務分析
★配置と敷地の分析
★政治的法的分析
この４つをローテーションしながら、順繰りします。
あとがき
分からないなら、分かるまで分析！
という鬼教官のようなのものが、CPM®やCCIMには感じます。
数値を根拠づけるため、膨大な資料を集め、それらを紐解きつつも、また結びつけていき、じゃあ結果はこうなります。
どれがいいですか？と選択肢を与える。
とてつもない作業量になるため、なかなか完璧に実務に落とし込みは難しいですが、他の誰かでは出来ないことを、一生懸命に差し出すことによって、クライアントの資産背景や先の人生がより良くなるというのは、非常に心地良いものです。
日本では、まだまだ大手不動産会社が、利益至上主義による「囲い込み」や「両手取引狙い」で、だまし討ちてきな商売をしているためか、日本の不動産プレーヤーの地位は低いままです。
私が業界から退く頃には、少しはまともになってることを願います。
さて、上記の不動産だけでも苦戦しているのですが、更に慣れない決算書類の分析に携わり、「数字！数字！！数字！！！」という、数字に悩ませられる日々…。
ゲボが出るほど数字に根詰められた、CPM®とCCIMのカリキュラムを思い出します。
頭を使う作業が多く、ストレスたまりがち。そのまま運動不足に陥り、またもや、ちょっぴりふくよかになってきています。
暑さが過ぎてから、ダイエットを再開しようかなど、色んな意味で心が折れかけています。（笑）
それでは、また！！
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