内部収益率

おはようございます！キケンジです。

文系は大の苦手ですが、消去法で最後に残る理数系も、ほんとはもっと苦手かも…。
まさか、大人になっても因数分解や標準偏差で悩むとは夢にも思わず！
やっぱりこのお山が…。日本昔ばなしのようなお山が軽いトラウマです😅

収益物件の収益率や利回り計算を用いる際、
個人的には、キャッシュフローツリーによる初期分析を、もっぱら用いります。
この物件は買いか？否か？
いま管理している物件は、魅力的な物件か？否か？
この土地活用（新築や建て替え）は、正か負か？
などと、ものの数分で仕上がる、K％・FCR・CCRの関係性を物差しに測ります。

ざっくりとした投資の成否が判断できますが、細かく詰めていくとなると
NPVやIRRを使用していくようになります。
投資分析ソフトなどでは、楽に算出することができますが、
自分でするとなると、ちょっと時間がかかります。
そのため、IRRは自分的な物差しとしては、2番手くらいの位置にきていました。

しかし、CPMの講義を思い起こせば思い起すほど、
なにかと「IRRだから！」「IRR！」「IRR！！」と聞いたのを思い出します。
姉妹資格でAM系のCCIMでは、「MIRR」＊修正内部収益率を用いて、投資分析を行う様子です。

やはり勉強というのは、繰り返し繰り返しとアウトプットが必要なようで。
CPMから派生して色々な文献を読み始めましたが、
ほとんどの書物が、内部収益率を増やしましょう！という結論に至ります。

家計にしてもそうです。
どれほど大きく給料を稼いでも、税金や支出で使ってしまっては、手元に残りません。

収益物件にしても然り。
GPIが大きくとも、マイナス要因や運営に関わる支出が大きいと、
手元に残るキャッシュフローは、下がる一方です。

今までは、とにかくキャッシュフローをあげることに専念していましたが、
仮に一時的にキャッシュフローが上がっても、全体を見回すとそうではなく、
給料と支出が比例して上がるように、家賃と経費がともに比例し、
見掛け倒しのキャッシュフロー向上の場合があります。

DCF法で挙げるのは、「貨幣の時間的価値」
現在に近いほど価値は高く、遠い将来ほど価値は低くなります。
そして、人類最大の発見ともいわれる「複利」の計算。
増えたお金はどんどん、雪だるま方式で大きくなっていきます。

IRR（内部収益率）を上げる。
個人でも企業でも投資でも、すべてに当てはまるような気がします。

まだまだ修行が足りませんね！
日々精進していきます。(#^.^#)

それでは、また明日！！

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