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収益物件の投資分析をするにあたって、
非常に役立つのが「NPV」と「IRR」です。
NPV（正味現在価値）
投資コストを、投資の予想される、全ての将来の金銭的収益を割引いた、
現在価値（PV）の差額です。
IRR（内部収益率）
もし、投資家に要求利回りがない場合、IRRを使うのが投資の評価に効果的です。
IRRは期待される将来のキャッシュフローの現在価値が、初期投資額と同じになる
収益率と定義されています。IRRは、NPVがゼロになる収益率でもあります。
NPVが分かることによって、いくら儲かるのか。
あといくら投資できるのかが判断できます。
またIRRが分かる事によって、どれくらいのキャップレートを手に入れられるのか。
その物件の収益率の最大率が判断できます。
５年後１０年後を見据えることによって、現在の価値はいくらか？
売却までのキャッシュフローを積み重ね、売却手数料とローンの残債、税金などを差し引いて
最終的にいくら儲かるのかなどを算定していきます。
TVM。Time value of money。
貨幣の時間的価値。
今の１００万円と、１０年後の１００万円は、価値が違いますから、そこを計算していきます。
普通の売買ですと、表面利回り。
ちょっと気の利いた人で、ネット利回り。
更に気が利いた人で、IRR。
もっと気が利いた人で、修正IRR。
私も、IRRまでしか見解がないので、次のステップである修正IRRを学びに行きたいと思っています。
IRRだけでも、十分に投資の判断ができるのですが、
今現状のセールスマン的立ち位置からの脱却を図るべく、
修正IRRを学び、コンサルタントまたアセットマネージャーとして、
羽ばたきたいと思っております。
といっても、これもまたコロナウィルスの影響が懸念されています。
次々に、３密対策として、色々な試験関係が中止～延期さえています。
今年１年は、おとなしく自宅で勉強しろとの、神様のお告げかもしれません。
じっくりと、予習復習を重ねたいと思います。
散歩をしていると、近くのため池の魚たちが冬眠から目を覚ましました。
もうすぐ春と思っていましたが、
引っ越しシーズンとコロナウィルスの影響で、すっかりと春の訪れを感じとるのを、
逃してしまっていたように感じます。
明鏡止水。
くもりのない鏡と静かにたたえた水の意で、心に邪念ややましさがなく、
落ち着き払っている状態をいう言葉であるのこと。
穏やかな水辺をみると、以前上司から頂いた言葉を思い出します。
慌てふためくことが多い情勢ですが、自然の摂理に沿い、心おだやかに対応していきたいと思います。
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