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はじめに
こんにちは～～！！キケンジです！！(^_-)-☆
梅雨入りの季節、皆さんいかがお過ごしでしょうか！？
私は、ダイエットのウォーキングが出来ないため、施設内でのウォーキングを行っています。
ショッピングモールやホームセンター、いつものスーパーマーケットを、なんの意味もなく、ただひたすらに１万歩目指して、歩き回っています。（笑）
新緑が雨に打たれる自然の風景、梅雨時期オンリーの草花に、水が滴る姿は、なんとも心が休まりますね。
この景色をつまみに、一献傾けるのも、また乙かと思います。
はあ～、晩酌したい！！(;´∀｀)
近隣分析から、絶好の教材発見！
キケンジの不動産旅、
限界ニュータウンと呼ばれる「グリューネン入野」にやってきました！
ちょうど隣町で、賃貸管理の案件があったので、近隣分析をはかっていたところ、よい「教材」を発見し、現地調査にやってまいりました。
日本全国、ニュータウンあれど、こちらのグリューネン入野は、4000戸中1000戸の入居状況で、なんと、3000戸あまりが空いています！
山梨県の「パストラルびゅう桂台」の３分の１が空き。
香川県の「オレンジタウン」の３分の２が空き。
そして、こちらの「グリューネン入野」は、なんと・・・、
４分の３が空きという、驚異的数値です！！
この「グリューネン入野」は、広島県住宅供給公社の事業の元、地元ディベロッパーが開発しています。
広島空港の移転をもとに、約２０の企業や住宅団地の開発を進める、「臨空タウン整備計画」のひとつとして、施工されました。
バブル経済真っ只中に計画され、実行に移されたのが、バブル終焉直後という、一番いけないパターンとして、タイミング悪く施行されています。
「いけいけ！どんどん！！」のバブルセンスの元に計画された中身は、バブル終焉後の世界には、通じるはずもないでしょう。
団地内の施設として、
小学校や幼稚園はあるものの、団地外で中学校は5キロも先にあります。
スーパーやコンビニが以前はあったのですが、どちらも撤退し、住民の方が食料品や日用品を手に入れるためには、５キロ離れた「白市駅」付近のスーパーまで、足を伸ばさなくてはなりません。
また交通機関も、JR山陽本線「入野駅」があるものの、駅からはバスも出ておらず、タクシーが１台いるかどうかの雰囲気です。
もちろん、団地内には、病院や薬局もないですから、本当に住むだけの土地です。
どちらにせよ、車があって、ぎりぎり生活できる範疇ですね。
しかし、どうしてここまで計画がこけてしまったのか・・・。
私なりに、ざっと考えると、見立ての甘さ以外、見当たるものがありません。
前述に述べたよう、バブルと空港という、通常では到底起こりえない科学反応が、人々？（行政？）の欲をかき乱し、無理な計画を推し進めたのではないかと感じます。
復習を兼ねた分析
私自身、CCIM（米国認定商業不動産投資顧問）の資格を取得した経緯があるので、今回は本場アメリカの不動産投資術において、ざっと分析を掛けてみたいと思います。
CCIMには、戦略モデルとして、四つの分析モデルがあります。
■市場分析と競合分析
その場所のそのタイプの物件の需要関係の予測は、成功することを示しているか。
■配置分析と敷地分析
既存あるいは提案されている建物のデザインとその敷地の特性は、その市場収益を最大化するものか。
■政治的法的分析
政治情勢と法律上の問題は、見通せる範囲で、プロジェクトの成功に適したものか。
■財務分析
予測される財務状況は、オーナーやユーザーの将来の財務的期待を満たすだけのリスクに似合った十分な収益あるいは、利回りがあることを示しているか。
この４つの分析を、順序良く回転させていき、分析していきます。
とりかかる順番はなく、好きなものから好きな順序で、分析をかけることができます。
さて、今回の「グリューネン入野」の場合、
明らかに、計画に無理があったのがわかりますから、４つの分析モデルで当てはまるものは、「市場分析と競合分析」、「配置分析と敷地分析」のふたつを大きく当てはめてみようと思います。
まず、何もない山の中に、4000戸の住民を引っ張るわけですから、よほどの吸引力が必要となります。
ファミリー4,000戸ですから、１世帯4人ほどとして、4,000戸×４人＝16,000人を、山の中に突如住まわせる形になります。
では、どのように住民を引き寄せるかについてですが、そこには「雇用」が絡んできます。
グリューネンの当初のプレゼンでは、20の企業の誘致とうたっていますが、はたして20社の雇用は、16,000名のうち、どれだけを見込めるでしょうか。
企業にも様々な職種や業種があります。
職場の近くに住まわなくとも、事足りる業種はいくらでもあります。
というわけで、CCIMの復習と実践を兼ねて、キケンジなりに分析してみます。
人口統計データからサイコグラフィックデータを用い、どれだけの雇用が生み出せれるか。
また、その家族が、生活の中でどれだけの趣向を用い、街や産業にお金を落としていくか。またその割合はどのくらいの期間で、どれくらいの金額を落としていくかなど、事細かに計っていきます。
そのた、上記でつかめないものを、「地理空間テクノロジー」を用い、状況を把握から視覚化します。
CI102のカリキュラムを使い、人口統計データと経済データから、雇用の概念を算出します。
経済基盤分析から、基盤雇用の計算を行い、経済基盤乗数の計算を掛けます。のちに特化係数の算出を行い、本当に見込みが強い分野と人口を割り出します。
私なりに解釈しますと、この人口が割り出せれば、あとは開発コストやキャッシュフローなど出せれば、目当ての割り算が出来る計算になります。
ここまで流れ、あっていますかね！？
ＣＣＩＭホルダーの皆様…。(;^ω^)
まとめ
とはいえ、この目当ての人口を割り出す手法が、日本の不動産のお勉強の中に無いため、失敗を繰り返すのでしょうが
本来であれば、おそらく試算の段階で、企画自体が難しいものと見込めれるはずですが、見込み発車してしまったということは、適正な不動産アナリストが計画に関わっていなかったのではないかと思います。
この判断を下すにも、莫大な資料と分析結果が必要になるため、通常の土地開発事業のように、「仕入れがいくらで、売価がいくら。その間の諸費用がこれぐらいだから、最終的にこれだけのあがり（手残り）。」といった、昔ながらの足し算引き算の手法では、このように、計画が頓挫してしまうことは、非常にあり触れた結果となってしまうことでしょう。
是だけの大きな計画、
しっかりと「ＰＤＣＡ」のサイクルが必要だったかと思います。
近頃はやりの、「ＤＣＡＰ」でやってしまったことが、残念な結果の原因では無いかと思います。
当時は、ＣＰＭホルダーも、ＣＣＩＭホルダーも、日本にはいなかったので、無理な注文とは思いますが、せめて、ＣＣＩＭホルダーがひとりでもいれば、ここまでの事にはならなかったのではないかと思います。
事業規模によって、「ＰＤＣＡ」なのか「ＤＣＡＰ」で行くべきかも、重要な道しるべになると思います。
それでは、また！！
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