Ｖ＝Ｉ／Ｒ

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こんにちは！秒速でダイエットリバウンド王のキケンジです！

今日は、投資分析のスキルを頻繁に使っていないためか、
あやうく忘れかけてしまう恐怖に陥るところでした💦

同僚からの何気ない直球「ＩＲＲって何？」「式は？」との質問に、あれ？！
不動産査定の際、分析方法のひとつである、ＤＣＦ法（収益還元法）の内容なのですが、
ファンドやよっぽどの投資家さんでないとそういったお話は出てこないです。
そのため普段では、まず出てくることがないのです。
まずい…。今晩徹夜で復習しよう…。と内心めちゃめちゃ焦りました。

そしておさらい。

不動産投資の基本は、

Ｖ＝　Ｉ　÷　Ｒ

という公式が大前提となります。
決してオームの法則ではありませんのであしからず。

Ｖはバリュー（value）価値
Ｉはインカム（income）収入
Ｒはレイト（rate）還元率
の法則になります。

たとえば毎年の営業純利益（収入）が　￥1,200,000　あったとします。
近隣の類似物件の利回りが10％であるとしたら、物件の価値はいくらか？

収入（Ｉ）　÷　率（Ｒ）　＝　価値（Ｖ）
つまり
￥1,200,000　÷　１０％　＝　￥12,000,000
となり、
この物件の価値は、1,200万円となります。

俗にいう、表面利回りは、
物件の価値　￥12,000,000に利率10％をかけますと、￥1,200,000。
つまり、年間で最大120万円の収入があるとわかります。
そのため、表面利回りでの計算の場合、利率が高ければ高いほど大きな収入があると言えます。

逆に、収入から割り戻し価値を算出する場合の還元率は、低ければ低いほど価値が上がります。

収入　￥1,200,000　÷　10％　＝　￥12,000,000（価値）
￥1,200,000　÷　  9％　＝　￥13,333,333（価値）

単純な数式ですが、見方を誤ると大きな誤算につながります。
不動産のような高額なお買い物の場合、数字にシビアになるのは必然となります。
小さな計算間違えが大きな影響を及ぼすことになりますから。

しかしながら、正確な数値を伝えることをしない、またはできない業者も少なからず多いのが現状。
投資分析の話ができる業者も、できない業者も仲介手数料は同じ。
どちらを選ぶかと言われれば、私は前者を選びます。

また続きは次回へ。

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