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こんにちは！ まだ風邪気味にキケンジです！
年齢を重ねると、なかなか体が思うようについてきてくれません。
朝晩は冷え込みますのでお気をつけくださいませ。
賃貸経営や投資家であると、物件や金融商品などの対象商品ばかりだけではなく、
身の回りのすべての出来事が、投資となってくるようです。
そのため、投資分析やレバレッジ効果の追及は、日常生活でもしかり！の様子です。
主に、賃貸物件を初期分析するてはじめに、キャッシュフローの分析があります。
総潜在収入（ＧＰＩ）
ー リース損
ー 空室と未回収損
＝ 純賃貸料収入
＋ 雑収入
＋ 経費払い戻し
＝ 実効総収入（ＥＧＩ）
ー 運営費
＝ 営業純利益（ＮＯＩ）
ー 年間負債支払い額（ＡＤＳ）
ー カスタマイズ項目
＝ 税引き前のキャッシュフロー（ＢＴＣＦ）
上記のキャッシュフローツリーといった見積財務諸表を使います。
・ＧＰＩは、満室時の賃料（総収入）です。表面利回りはここをつかいます。一番いい数字です。
・リース損は、契約賃料が設定されたよりも安く決まった場合の損失です。
大家さん、もうちょっと家賃負けてくれませんか？！などの下落も入ります。
・空室と未回収損は、空室時の損失や家賃未回収（滞納）などの要因です。
・雑収入は、駐車料金や太陽光発電による利益などが上げられます。
・経費払い戻しは、税金や保険金などの戻りですね。
・運営費、管理会社の管理費や、光熱費、給料支払い、固定資産税、保険、などが挙げられます。
・年間負債支払い額は、ローンの支払いなど。
収入の類（ＧＰＩ）から、運営費の支出を差し引いたものが、ＮＯＩ（営業純利益）となります。
ＮＯＩからローンを差し引くと、税引き前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ）となります。
私自身も、この投資分析を学んでからというもの、
日常生活がすべてこのキャシュフローツリー（上記の表）で、物事を考えるようになりました。
物件にしても、生活にしても、支出を防ぎ総収入を増やします。
そのため、小さなことからコツコツと。
いまの時代、給料を爆発的に上げることは、勤め人である限り夢の出来事です。
ランチ代や交通費を切り詰めたり、唯一の楽しみである晩酌も控えてきたりと。
微々たる運営費を抑えることによって、私もGPIの向上に努めています。(;^ω^)
物件に例えると、管理会社の管理料や修繕費コストが高いので、
管理会社を変えるといったことも運営費削減につながります。
昨今、どこの管理会社でも、あれしましょう！これしましょう！と提案というよりは、
営業的な側面が少なからずありますので、何が本当に必要なのかを見極める必要があります。
そう考えると、信頼できるパートナー探しが重要となりますね。
不動産売買の際、通例では表面利回りでの取引をメインとしていますが、ネット利回りと呼ばれるのが、上記のNOIになります。
実際、いくらでまわるのかが明確になります。
余談ですが、先日みどりの窓口を訪ねると、外国人観光客にあふれていました。
駅やホームも外国人だらけ。数ある日本の観光地のなかでも、広島を選んでいただき有難いです。
英語が達者でないので、心の中で「have a nice trip! !」とつぶやきます
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