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はじめに
こんにちは～～！！キケンジです！！(^_-)-☆
年明け初めの日曜日になります。
皆さん、いかがお過ごしでしょうか。
お正月に美味しいものを沢山食べて、胃袋がやや疲れ気味の方もいらっしゃるかと思います。
明後日の『七草粥』で、胃腸を整えては如何かでしょうか。
あっさりさっぱりで、これはこれで、美味ですから、食べ過ぎ注意ですね！
それでは今日も元気よく参りましょう！
商戦突入
さて、正月明けとともに、不動産賃貸は、トップシーズンを迎えました！
何のシーズンかといえば、引っ越しシーズンのため、一年で一番のお引越し需要があり、不動産会社からすれば、一年で一番の稼ぎ時であります。
例えるなら、ちょうど冬場なので、寒い荒波に向かう「漁師」さんのではないでしょうか！？
魚群（引っ越し客）を不眠不休で追いかける事が、共通するかと思います。
とはいえ、引っ越すお客さんの数（分母）は限られている中、タバコ屋より多い不動産会社が奪い合うわけですから、純粋にどこも儲かるという方程式はあり得ません。
また、空室に悩むオーナーさんも、ここが正念場と、ありとあらゆる手をつくして、仲介者に入居者を斡旋してもらわないと、また一年空室を味合わなければならないかもしれません。
本当に、群雄割拠であり、お客さんの争奪戦が繰り広げられる訳です。
この時期の引っ越し客は、とめどなくやってきます。
順番待ちや後から連絡するなどすれば、他社へ流出はあっという間です。
そのため、目の前の魚群の魚を、すべて釣り上げるべく、不眠不休の戦いが待っているのであります！
売買営業にシーズンなし
賃貸営業とは相対的な売買営業は、特段シーズンはありません。
賃貸トップシーズンも、どこ吹く風と他人事のような方が多いと思います。
『俺（私）には関係ないよ』と言いたいところですが、ご自身が取得や売却した集合住宅が、入居率が悪かったらどうでしょう？
売られた相手からすると、『利益の上がらないモノを売りつけやがって！』と思われるかもしれません。
また、ご自身が儲かると思い購入した物件が、空室が埋まらずに賃貸収入があがらなかったら、どうでしょう？
『思ったより儲からない！？ローンが払えない？？』と冷や汗がタラりと落ちるかもしれません。
物件保有中の賃貸収入が下がれば、必然と割引率で割り戻す、物件の売却価格も下がります。
空室を埋める＝入居率を上げる、この一大イベントの引っ越しシーズンは、売買中心の営業マンおよび投資家さんからしても、一概に無関係とは言えない仕組みなのです。
賃貸関係 負の事例
そのため、『賃貸』・『売買』両方を良く知っておくことが、重要という事です。
ですが、不動産業界では、売買仲介業者が賃貸仲介業者を、格下に見がちです。
取り扱いの額、後々のトラブルの大きさ、重要書類作成の労力の差などが、原因にあたります。
それと賃貸の場合、業界内では知り渡った事ですが、どうも手癖が悪い営業マンが、多く栄えた時期があります。
賃貸仲介業者の悪いイメージの元として、
・客付け時の個人バック
会社には内緒で、自身が仲介を決めた物件オーナーから、こっそりと謝礼を受け取る事。
ただ、今どきの異常なAD（広告料）を考慮すると、営業マン個人にお小遣い程度渡す方が、オーナーにとっては、経費削減策となることもあります。
互いにコンプライアンスによる、諸刃の剣です。
・個人での家賃管理
営業マンが個人的に家賃督促を行い、自身の第二の財布として、オーナーとやり取りする。
これは、会社で家賃管理をしている場合は不可能ですが、オーナー自主管理の場合、滞納者から集金した家賃を、自身のタイミングでオーナーに払う。その間、自身の運転資金に廻すという、とんでもない輩です。
・住宅への不法侵入
不動産会社は、管理上物件のスペアキーを持っていることが多いです。そのため、その鍵を使い、入居中の部屋へ不法侵入をして、事件になったのが様々あります。
有名なところでいえば、日本北部の不動産会社で、自分が接客および賃貸仲介した若い女性の部屋に、スペアキーで押し入り、暴行事件を働いたということが、数件ありました。
とまあ、挙げればきりがないですが、一部の犯罪者によって、業界全体がそう見られるのは、非常に悲しい出来事です。
売買絡み 負の事例
逆に、売買仲介関係でも、悪いイメージは、沢山あります。
・ワンルームマンション投資詐欺
売ったらおしまい的な、売買仲介業者。とにかく数を売って儲ける事が多いため、違法な住宅ローンで融資を取り付けて、物件購入を斡旋する業者。買ってしまえば、あとは所有者の自己責任です。特に新築ワンルームマンションなど、物件価格の下落が激しいため、数千万円の負債を背負うケースもあります。その分、業者は潤いますので、売買仲介業者は必死です。デート商法、恋愛詐欺など、ありとあらゆる手を使って、物件の購入を促します。
・地面師
ドラマ化もされ一世風靡した「地面師たち」。大手不動産会社が、桁違いの金額を詐欺にあった事件です。登記簿をチェックしていれば、未然に防げたと思われますが、実務のスキを突いた、非常に狡猾な事件です。数十億円という賃貸ではありえない金額が、被害にあっています。
などと、取引件数が賃貸と比べると少ないこと、金額が大きいため事前にチェックを重ねることで、比較的事件発生件数が少ないですが、ヤ◯ザやブローカーといった存在から、バブル全盛時の総会屋など、土地の利権絡みでは、多くの黒い影が現われることも、しばしばあります。
こうしてみると、悪い事に違いない、五十歩百歩と感じます。
不動産投資の本質
本筋から少々逸脱してしまいました。💦
詰まるところ、物件の賃貸需要を知っておかなければ、物件を売るにしても、内容が分からずに売っているのと同じ事と言えます。
物件のチカラ→入居促進力がどのようなものか？
は、料理でいえば、美味しいか不味いか。イタリアンなのか中華なのか？
車でいえば、早いのか遅いのか。乗用車なのか貨物車なのか。ガソリンなのかディーゼルなのか？
総じて維持コストも知らなければ、どれだけ保有していけるのか、わかりませんよね。
とはいえ、賃貸仲介は賃貸のみ。
売買仲介は売買のみしか、知りえないのが現状です。
私自身も、賃貸部門から売買部門や建築部門を渡り歩き、部署ごとに見える「向こう側」を知ることによって、『物事がこうやってこう繋がる』というのが、体験することによってわかりました。
「賃貸」「売買」などは、いわば「パーツ」の一部。
それらパーツをすべて組み合わせて、一台の車になっていくかと思います。
「私は賃貸（売買）では、優秀な成績をとったすごいプレーヤーなのだよ！」といえば、私はタイヤ（もしくはエンジン）はよく知っているが、他はしらない＝車全体の事はわからないと、豪語しているようなものです。
特に不動産の『投資分析』においては、上記のように一部しか知らないのと、全体像を掴めるぐらいにしっているとでは、大きく差が生まれます。
その大きな差は、お金の差となって結果に反映します。
不動産投資～不動産コンサルをするにあたっては、全体像を掴めるスキルは、必須アイテムですね。
そして、それは、物件を運営する力になり、物件価値向上に連動します。
物件価値をあげる事により、儲かることは必然ですね。
あとがき
さて、今日は挿絵に『AI画像』を取り入れてみました。
いつもは、フリー画像をチョイスしていましたが、画像をチョイスするにも、意外と時間がかかります。
時間短縮と流行ものへの興味から、AI画像を少し触ってみました。
イメージを伝えるだけで、画像が仕上がるのは新鮮ですね。
「もっとこう！」「タッチが微妙・・・」など、思い入れを込めてくると、結局時間がかかっていますので、どちらの良い所を、探していくのがベターかと思います。
しかし、無料素材だと、なかなかイメージに即する画像がない場合もあるため、使い勝手の良さは、AI画像作成に軍配が上がるのかと感じます。
色々と遊び半分に、AIを探っていきたいと思います。
それでは、また！！
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