入居率と稼働率

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おはようございます！キケンジです。(*^_^*)✨

毎日のごとく続くオーナーさん訪問。
良い事ばかりであればいいですが、そういうことばかりではありません。
社内では、「オーナーファースト」といったセリフを掲げてはいますが、
正直なところ、オーナーさんの方が、弊社のマネージャー（部門長含む）より、
はるかに賃貸経営に関して、必死に取り組んでいますし、勉強されていらっしゃいます。

昨日のオーナーさんも、そういったおひとりでした。
市内中心部、単価の高い区分マンションを数戸、そして土地を所有されています。

新たに担当のご挨拶に伺いますが、
今までの鬱憤が一気に吐き出されてきます💦。

「おたく〇〇ハウスさんは、分譲マンションの管理は上手じゃないん？！（上手く無い意）」

「誰に言っても、しゃんとしてない。不信感ばかりよ(# ﾟДﾟ)」

「おたくの〇〇さん、テレビにでとってみたけど、ええことばっか（いいことばかり）
　言ってから、中身は全然違うじゃない！」

「おたくの会社のことだから、あまり言わないけど、なんでこのペーパーレスの時代に、
　紙ばかり送ってくるのよ！ご丁寧にファイリングされてもね、普通の家でこんな
　かさばるもの置く所なんて無いわよ！」

「家賃送金の手数料、おたくと同じ〇〇銀行なら手数料かからないっていってたのに、
　550円引かれているじゃない！1年間で6,000円以上かかるのよ！
　馬鹿らしいじゃない！なんでかかるのか、おたくの〇〇センターに言っても、
　分からないって答えるのよ！おかしんじゃない！(# ﾟДﾟ)」

年齢は７０歳代ぐらいのご婦人。
以前は商売をされて引退後は、自身の資産管理法人を立ち上げ、
心に響く士業と巡り合わないので、簿記などの資格を取得し、
わからないことは基本、自身で勉強していっているお方です。

以前は、大手財閥系の業者さんに任せていたようですが、
結果が出ないことにご立腹され、バッサリ切られたとの事。
おそらく過度の期待も背負って、勤め先に管理を頂いた流れかなと…(^-^;。

初対面で、ほぼクレームといえる内容の受け答えに、４０～５０分の応戦です。
久しぶりに、「それほどでしたら、ご自身でやられたらどうですか？」と、
喉元の手前まできましたが、ぐっとこらえて応戦したその後の４０～５０分の成果で、
なんとか勝利を勝ち取る事ができました🌞。

あわせると約９０～１２０分。サッカーのような長丁場。
小中学校で、サッカーをまなんだ体力が４０歳を過ぎても役に立ちましたよ(*´ω｀)。

まあ、今日も感じたことは、明らかにオーナーさんのほうが、
知識もスキルも長けてきているため、それに対するニーズが高まってきているということです。

賃貸・売買・投資分析、そして相続対策から会社法までおよんだのですが、
並みの不動産営業では、とても太刀打ちできない内容でした。

勤め先は、賃貸メインの会社で中規模の地場業者。
従業員数は、非常に多いですが、ほぼ賃貸のスタッフです。
売買系はすみ分けされ、両方の話を、同時に対応できるスタッフというのも、
１割に満たない状況です。
それに足して、投資分析となると、私をふくめてひとりか二人程度。

たまたま挨拶周りに伺った、区分所有のオーナーさんのレベルが高かったという話ですが、
単にそれで済まされる話ではなく、もっと業界含め意識と知識を高めていかなくてはならないと、
結果そのような話になりました。

取引単価の高い不動産取引を求めて、他業界から山のようにわんさかハゲタカやハイエナが
やってきているのにも関わらず、当の業界はなかなか改革が進みません。
普段から手塩にかけて、フォローアップしてきたオーナーさんを、
他業界の方にクロージングされてしまうのは、悲しい限りです。
そうならないように、日々勉強が続きます。

だいぶ前置きが長くなりましたが、本日のお題に。

「入居率と稼働率」

１棟物と比べて、区分マンションの賃貸などは、
入居率より稼働率が、収入の分析がしやすいと思います。

入居率とは、

例えば、１００戸あるアパートがあるとします。
空室が２０戸あると仮定します。

すると、空室率は２０％となりますから、反対に入居率は８０％となります。
満室想定賃料は、その物件が最大に取れる賃料。
空室率が２０％あれば、収入は２０％減になります。

稼働率とは、

一定の期間、例えば１年間や５年間など、

10戸のアパートが１年間満室であれば120ヶ月分の家賃が発生致します。
1部屋2ヶ月間空室であれば、118か月分の家賃発生します。
この2ヶ月の賃収の差が稼働率です。
月単位ではなく日単位にすることにより更に細かく分析することも可能です。

年間計算すると　365日×10戸＝3,650戸
最大で3,650戸稼働する物件とわかります。
全部屋の空室日数÷3650戸＝年間空室率　
100％-年間空室率＝入居稼働率（年間）となります。

入居率で謳っているようでは、まだ甘いと言われますが、
業界内で稼働率が浸透していないのも、一つの要因かと思われます。

ファイナンス系では、数値的な利回り計算は、当然の作業ですから、
確かに、表面利回りなど稚拙な計算がまかり通っている不動産業界は、
よく言えば、まだ伸びしろがあるのではないでしょうか。

それでは、また！！

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