不動産管理のマーケティング

夜はいくら頑張っても、一日の疲れとネガティブな発想になりがちなので、
朝の澄んだ空気とともに、頭がすっきりとした状態での作業が効率よくて、
気に入っています。

さて、お仕事の方はと言いますと、
個人的に、本物のプロパティマネジメントの実践ということで、
いままで学んだことの実務への落とし込みで、悪戦苦闘しています。

CPMのスキルは非常に高く、リート物件やオフィスビル、そのたもろもろと、
なにも賃貸管理のみならず、何にでも通することが出来ます。
ホルダーの方々も、建築であり相続であり、
みなさん自分のジャンルに落とし込みを励んでいるようです。

とある先輩の話では、クライアントから、
「今度この株（証券）を買おうと思うんだけど、どう思う？」と、
不動産とは全く関係性のない商品の相談でしたが、
将来価値を現在価値に割り戻して計算する、
DCF法の分析をそのまま適用したところ、イイ感じになったとの話でした。

恐るべし…CPM・・・。
高度な方は、どこまでもテクニカルに実用されていきます。
しかも軽々と・・・(^-^;。
私もいずれはと、追い付いていけれるよう、アウトプットに専念していきます。

なので、いまは勤め先での管理物件である、賃貸アパートの入居率向上に
私自身のPM力を試しています。

昨日も、広島市ではないちょっと遠くにある、とある管理物件。
入居率が、ここ最近で８０％へ減少。
いつもの自分のエリアとは違い、市場や近隣肌感覚で分かりません。

前管理会社からの情報をもとに、客付けなどしていましたが、
年々反響は下がるばかり。
そんなところへ、PM担当としてキケンジが着任。
ちょうどいい実験台です。

試した手法は、
不動産管理でのマーケティングでは、基本ともいえる、
四つの「P」です。

・プロダクト　・・・　質、場所、特徴、アメニティー、サイズ、などなど
・プライス　　・・・　家賃、敷金、譲歩、リース条件
・プロモーション　・・・　宣伝広告、PＲ、販売活動
・ピープル　・・・　スタッフのトレーニング

最近では、これに「パートナー」のＰが追加され、
五つのＰと呼ばれているようです。

該当物件を、それぞれに当てはめ、現状分析していきます。
対応が出来る分野、そうでない分野に分けて、判断と改善を積み重ねていきます。

原状が、１００％⇒８０％の結果ですから、
今までの手法は、正直言ってあまり意味がありません。
それまでの手法が通じないので、現在の結果があります。
どこかを改善しなければ、結果が生まれないのは、易く想像できます。

ですが、いまは繁忙期真っ只中。
工事や設備機器などの、時間がかかるものは、間に合わない状況です。

ただでさえ、コロナ禍で先の読めない情勢。
分析に分析を重ね、是正１か月を持して、満室の結果に。(*´ω｀)

ＧＰＩ　￥27,000,000
　　　　￥27,000,000　✖　（100-80％）　＝　￥5,400,000

年間、５４０万円の家賃収入の増加。

こちらの物件は、管理料３％。
増加賃料　￥5,400,000　✖　３％　＝　￥162,000
年間の管理料も、上記分アップ。

空室・リース損が低下されたので、単純に物件価値も、

入居率８０％⇒家賃収入　￥21,600,000　
キャップレートを９％と仮定。

21,600,000　÷　９％　＝　￥240,000,000

現在

27,000,000　÷　９％　＝　￥300,000,000

差額、　￥60,000,000

なんと、６千万円も物件価値が向上しています！

ロジカルな不動産管理、
そしてマーケティングは、結果をもたらす事が証明されましたよ。(#^.^#)

縁あって初見から５年程度のお付き合いのオーナーさん。
名刺の片隅に書いてある、私のＣＰＭの資格に気づかれた様子。

「あなた、面白い資格持っておられるね。どんな資格なの？？」
「それなら、安心して任せられるね。」
「あなたが起業すれば、あなたに投資しますよ。」

下り坂を歩くように、事が良い方向へ自然と進みます。
コツコツと努力してきたことは、結果となり帰ってきますね。

「今強くなる稽古と３年先に強くなる稽古を両方しなくてはならない。」
「一日やそこらで苦手を克服できるものではない。今日いい稽古をしたからと
　明日強くなるわけじゃない。」
「でもその稽古は２年先、３年先に必ず報われる。流した汗はウソをつかない。
　自分を信じてやるしかない。」
＊千代の富士

それでは、また！！

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