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どーもどーも！！キケンジです。σ(´∀｀) ✨
ZOOM越しに見えます、サテライト会場の皆様のなかで、
一定時間ごとに、２Lペットボトルで、お水をダバダバぐいぐい飲まれる方がいらっしゃいました。
ほんと、１０分ごとぐらいですかな？
講師が問題を投げかけて、皆が考えるタイミングで、
毎回、水をダバダバ飲むお姿は、問題よりも非常に心奪われるものがありました。
（もしや、私と同じ痛風？？）
恐らくは健康のためと思います。
最終試験でお会いできるタイミングで、勢いよく実態を聞いてみたいですね。(;^ω^)
勉強合間の、ひそかな楽しみですね。
さて、最近の実務では、計算の基本といいますか、
原点回帰を考えさせられる出来事が、続いております。
以前、CPMを受講するまえに、優しい諸先輩方から、
「キケンジさん、キャッシュフローツリーって知ってる？」
と、事前講習的な勉強会を開いていただきました。
キャッシュフローは何となしに分かりますが、ツリーと言われますと、
🎄クリスマスツリー🎄が頭をよぎります。
ほんと小学生並みの思考回路です。（笑）
キャッシュフローツリーは、プロパティマネジメントにおける、
投資分析の中で、初期分析に当たる内容になります。
簡単な足し算引き算ですが、物件（不動産）が適正に回っているか
確認できる非常に便利なツールです。
そして、この計算をするためには、
物件の満室稼働時のチカラ、空室率・未回収損、運営費、ローン、税金、
などなどいろいろな要素をかき集めて、物件の状況を見極めていきます。
計算式は、確かこんな感じです。
GPI（総潜在収入）
▲空室・未回収損
雑収入
実行総収入（EGI）
▲運営費
営業純利益（NOI）
▲借入金返済（ADS）
税引き前キャッシュフロー
CPMやDCF法を学んだ方であれば、まずはこのキャッシュフローツリーを作するため、
オーナーさんから、ヒアリングや、資料集めをさせていただくため、
正直なところ、この時点で懇意になっていくのが、個人的には多いです。
先日訪れた賃貸物件の所有者さん。
８０歳近い女性のオーナーへ初見で訪れた際も、
このキャッシュフローツリーを、会話の中から、ざっくりと当てはめて活用しました。
勤め先社内では、非常にケチでいつも「そんな金は無い！」が口癖で、
大規模修繕工事やエレベーター改修、無料インターネットの導入など、
何もやってくれないと、管理部のオーナー担当者がぼやいているのを、
事前に聞いていたため、ある程度身構えての訪問でした。
しかし訪問後、現状の内容を聞くと、空室はひとつのみ。
単身物件が乱立する競合エリアで、１年近く長期空室といえど、この入居率は優秀です。
会話をするなか、上記のキャッシュフローツリーを参考に、物件が持つ力を数値化していきます。
収入部分を考慮したのち、運営費を分析していきます。
固定資産税や建物保険料を算出し、当て込んでいきます。
電気料金が高ければ、ＬＥＤに変えるなども、ひとつの手ですが、
共用部はスイッチ・タイマー式のため、それほどと思えません。
初見なので後日、納税通知書や保険証券、光熱費の実数をいただきます。
ここまでくれば、だいたいのネット収入がわかるため、
借入金があれば、返済額を差し引いて、税引き前の手残り額を算出します。
とここで問題発覚！！
なんと毎月の家賃収入から、ローン残債を引くと、
手残り額が、約１０万円ほどしか残りません…。
そこから、エアコンが壊れた・給湯器が壊れたなどの修繕費や、
固定資産税、保険料、その他を支払っていなかければなりません。
「そうなのよ！逆に手出しで補給しないといけないから、全然お金がないのよ！！」
まったく、物件が廻っていない事実が・・・。(;’∀’)
こんな状況で、何十万なん千万円とする、
「大規模修繕しましょう！」
「エレベーター改修しましょう！！」
「空室決めるために、リフォーム工事しましょう！！！」
「インターネット導入しましょう！！！！」
な～～んて言っても、出来っこないですね！（笑）
まずは、
「物件のローン、いくらありますか？
どこの金融機関で何年なん％、月々支払い額は？？」
と一言聞ければ、わかりえたことです。
固定資産税納税通知書、ローン返済予定表、登記簿謄本、コピーくださいね。
税理士はだれ？司法書士はだれ？？
と、オーナーさんの資産状況をまる裸にする質問は、
確かに知識不足からすると、つらいところだと思います。
「なんでそんな物が必要なの？」
「個人情報だから言いたくない！渡したくない！！」
と言われるのでしょうが、そうなるとＰＭ（プロパティマネジメント）事業から乖離した、
単なる「賃貸管理」の分野になるでしょう。
お客（オーナー）から言われた、修理や保守点検、客付け業者
などを、
ただ言われたままに手配するだけです。寂しいですね。(´;ω;｀)
やはり俗にいう、「賃貸経営」といいますと、
経営というニュアンスが入りますから、文字通り会社を経営するのと、一緒の出来事と思われます。
キャッシュフローツリーも、会社に例えるなら、「損益計算書」。
損益計算書があれば、「賃借対照表」が必要になります。
そこまで理解して、物件を運営しているオーナーやプレーヤーが、一体どれ程いるかが肝心ですね。
私も、インプットの後はアウトプットで、改善実績を積み重ねている、修行中の身。
高度な知識とスキルを身に着けての、新たなオーナーとの出会いは、とても楽しい限りです。
もっと自身と皆さんに役立てるよう、勉強に励みたいと思います。
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