プロがプロに騙される！？

西日本は、３０度以上の日々が続き、
もう夏はすぐそこまで来ていますね！🌞

私も、営業廻りでの徒歩の最中、
ワイシャツの襟が、汗でびっしょりです。

訪問先で、必ずおもてなしを受けるのが、
「エアコンのON！！」（笑）

いや、そこは気を遣わないでいただいて、良いんですよ！（笑）
まるで、私がデ◯と言っているようなもので・・・。
いや、汗っかきなだけですから・・・。(;´Д｀)

余談はさておき、
自身がグレードアップすると、類は友を呼ぶといいますか、
新規に承る案件も、徐々にクライアントがグレードアップされてきます。

先日は、一言でいうと、「ザ・同業者」的なお方。
某大手ゼネコン系の不動産ビル管理会社さん。

マネージャーさんで、不動産に関しては、そこそこ知識がございます。
そんなお方が、個人的に購入した物件の管理依頼。

今の管理会社との信頼関係にひびが入ったようで、
しかも、客付けに関しても苦戦しているとの事。

まずは、一通りヒアリングしていきますが、
宅建士でもあり、ビル管理士でもあり、ご自身でも内容が、
十分に分かるせいか、不満が次から次へと湧き出してきます。

そんななか、とどめの一説には、

「空室があるならあるでいいんですよ。
　いま、こういうふうに対応しているとかの報告や、
　市場の人口移動がこうなっているから、いまはこんな状況だとか。

　CB◯Eさんなんかは、独自でそんなデータがあるから、
　パッと分析をはじけるんでしょうが。
　そんなことを私は求めてるんですね。

　だけど、そんな報告がいまは一切ない！
　信用できなくなりますよね！？」

　そんな報告が一切ない！」
　
なるほど。
仰ることは、非常に分かります。

がしかし、賃貸系で、
そんな管理会社は、ほとんど無いと言っていいと思います。

ひとつ一つの物件を、
そのように分析していたら、非常に時間と手間がかかります。
数をこなして利益を享受する、賃貸系管理会社では、
そのようなボランティア精神にあふれた行動は、ごくわずかと思います。

また、言われる分析内容が、高度な分析内容。
人口移動、産業の構成、年齢層など、
まるで、ＣＰＭ理論での分析ともいえますが、
はっきり言って、現在の一般的なシステムでは、到底、逆行する内容。

そこは、しっかりとご説明し、理解いただきました。

さあ、それでは、物件のお話を伺いましょう！
それだけ、仰るのだから、それ相応のハイレベルな物件と、
予感がしてきます。

我々で対応できるかな💦
そんな、手に汗握りながら、今度は物件のヒアリングです。

・現在の管理会社の募集資料
・物件購入から融資取り付けの内容
・現在の運営費　固都税、管理フィー、保険、その他
・返済内容

ええ、先ほどのお話で、
とてもクオリティ高いものを求められたので、
私も、礼には礼をで、最高の分析をかけていきます。

すると初期分析結果は・・・。

税引き前のキャッシュフローで、毎年９９．２万円の赤字。
おおよそ１００万円の赤字です。

「いや、申し上げにくいのですが、これ赤ですよね？」

「はい、毎月手出しになっております。・・・。」

見ると、私も楽待さんで見たことのある物件。
築浅アパートといえど、条件が厳しかったので、見送った案件。

不動産の４つのＰ

・プレイス（場所）
・プロダクト（設備や設定）
・プライス（価格）
・プロモーション（募集条件やその他）

のメインにくる、
プレイス（場所）も、非常に微妙なところだったのです。

なぜ、このような物件をお求めになったのか！？

そう、同じ不動産業界でも、得手不得手があり、
不動産投資については、素人同然になってしまう方も、
この世の中には、多くいらっしゃいます。

広島弁でいう所の、
「これ、ええけ～買っときんさい！（これいいから、買いなよ！）
　わしが融資つけちゃるけー！（私が銀行ローン、つなげるから）
　ほいで、ちいとしたら、また売りゃいいんじゃけ！（少ししたら売ればいいから！）
　
　絶対儲かるけー買いんさい！（必ず儲かるから、買うべきだよ！）」

こんな風に、仲のいい業者さんから言われたら、
コロッといってしまうのは、無理もない話ですね。

不動産の勉強はしているが、
不動産投資の勉強と、人を見る目までは、学んでいなかったようなのが、
今回の敗因の原因でしょう。

さあ、現管理会社は、イケイケプーチンのような、
業界内でも話題の管理会社さん。

スムーズに事を運べるよう、頑張ります。
また、その後の物件運営の改善にも、力を注がなくては。

それでは、また！！

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