路線価

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こんにちはーーー！！キケンジです。σ(´∀｀) ✨

今日は久しぶりに、広島の島しょ部である江田島市へとやってまいりました。
島の方って、普段しまつして（広島弁で節約しての意）、蓄えた資産を、
本土での投資に充てるという方が、結構いらっしゃいます。

今日のクライアントもそんなおひとりです。

「こんな遠くまで、いつもすまないね～！」

そんないつものセリフから、世間話が始まります。
そして、物件の運営状況からかくかくしかじかと…。
数か月におよぶ相続手続きも無事に済み、いまは不動産の賃貸経営に特化して、
ゆっくりじっくりとお話ができます。

ちょうどこちらのお客様が手続きされていた時期は、
最高裁判決で、路線価による財産評価が否決された時期でもありました。

４月２０日の日経新聞の一面でも取り上げられ、
我々不動産業界に携わる者は、非常に注目していた判決でした。

最高裁判所は、財産評価基本通達に基づき評価した相続税評価額が
時価よりも低すぎるとして、国税局が提示した不動産鑑定評価で
評価するように司法判断が下されました。

財産評価基本通達とは法律ではないですが、
相続財産の評価方法を具体的に定めている通達です。

納税者は、法律ではないのでこの通達を守らなくてもいいですが、
税務署は、通達を守る義務があるのです。

その為、私たちもこの通達に従って財産評価を行ってきました。

国税局は、この通達の基本的な方法が著しく不公平だとして不動産鑑定評価で

最高裁判所は、著しく不適当で、他の納税者と間に看過しがたい不均等が生じ

税負担の公平に反するととして判断されたようです。

例として、建物の評価は固定資産税評価に基づき評価することになっています。
固定資産税評価自体が時価より著しく低くなることは、周知の事実です。

一般的に新築の場合、建築価格の4割ぐらいで評価されます。

固定資産税評価での方法が、時価よりも著しく低くても多くの税理士さんは
固定資産税評価を採用して申告しているようです。
税理士さんで、建物の固定資産税評価が、本当の売買価格と考える税理士は少ないかと思います。

私的には、逆に固定資産税評価で評価するから、他の納税者との間に看過しがたい
不均衡が生じないのではなかと思います。

不動産鑑定評価は、不動産鑑定士によって大きく評価が異なることがあります。
逆にこの不動産鑑定評価が他の納税者との不均衡を生じさせるのではないかと思います。

又、土地は、相続税路線価（おおよそ時価の8割）又は固定資産税評価(おおよそ時価の7割）を
基礎として評価します。両方とも不動産鑑定評価を基に算出している為、
極端に時価と乖離するケースは少ないです。

最高裁の判決があっても、今後も多くの納税者（税理士）は、
時価のとの乖離があることを知っていても、相続税法第２２条、
財産評価基本通達で評価するのではないかと思います。

特に気をつけないといけないのは、相続開始後数年のうちに売却する場合です。

一般的に相続税の納税資金の確保の為、不動産を売却する場合があります。
この場合、相続時評価額と売却価額との差額が大きい場合には、
売却価額か不動産鑑定評価で相続税評価をしないといけないかもしれません。
また、不動産を売却すると納税資金が確保できるため、担税力があるとみなされます。

明らかに相続税評価額と売却価格の乖離が大きい物件を売却する場合には、
相続税の時効、せめて申告後3年後（一般的に税務調査があるのは3年位）が
過ぎてから売却された方がよいかもしれませんね。

それでは、また！！

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