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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨
天気予報でも聞いていない、突然の雨に降られながら
強い風の中、自転車こいで帰ってきました！🚵💦
夏の夕立は、涼しくなるのでいいですが、
冬の雨は、雪に変わるため、非常につらいところがあります！⛄
体調維持が難しいこの時期、皆さんもお気を付けくださいませ
さて、サラリーマン業務で、私のメインのひとつ、
「賃貸管理」の新規受託があります。
賃貸管理と一言にいっても幅広く、
区分マンションの転貸者の管理をお受けする事も、
非常に多くなってきたかと思います。
収益物件のポータルサイトの充実化、
またコロナ禍による老後の不安などから、
老若男女問わずに不動産投資が促進され、
全国都道府県の垣根を超えて、投資目的で区分の収益物件を
購入されるお客様が増えてきていると感じます。
そして、初心者にありがちな、
買ったはいいが、後の管理の事まで考えていなかったケースが、
なかなか止まない状況です。
今回のお客様も、はじめての不動産投資。
建設業を営む旦那様。
奥様に宅建を取得してもらい、宅建業を取得。
今後、事業の拡大を図るため、
初めて物件を購入されたようですが、
業者からすれば、敬遠される築古ワンルームマンション。
立地が市街中心部から、少々離れており、
入居決定率も低く、転売転売で流れるため、
売れてもすぐにポータルサイトへ掲載されるような…。
バルクで纏め売りされるような物件です。
「やっちまったな！」的に、
社内の営業スタッフが、心を痛めます。
安さと利回りで買ってしまったこと。
管理費・修繕積立金を自分が払うと思っていなかったこと。
自主管理をして、賃貸管理の手間の多さに驚いたこと。
車（動産）を買う時は、みなさん結構調べて買うはずなのに、
不動産を買う時って、高額なのに意外と調べずに買っちゃうんですよね。
これ、本当に不思議です。
管理受託するのはいいですが、
現時点でＣＦが赤字だと、余りにも不憫なため、
ついつい、「分析しましょうか！？」と助け船を出してしまいました。
最近思うのが、ＰＭの言葉はだいぶ馴染んできたのに、
ＰＭの仕事のひとつである、「投資分析」をできる人が、
この身近人っ子一人いないことを、不憫に思います。
いないのであれば逆に、これだけでも分析でも
コンサルフィーをいただいても、いいのではないかと、最近思い出してきた次第です。
（占いでも、当たりはずれ関係なく、数千円払いますから）
世間からは高度な分析も、共通言語を持つもの同士であれば、当たり前の指標です。
全国各地にいらっしゃるＣＰＭの方達は、高度な投資分析をされるため、
結構なコンサルフィーを対価としていただいているようです。
キケンジ自身も、実務とだいぶ紐づき始めたいま、
不動産コンサルタントとして、デビューを果たそうかと、
そんなことも考えたりしています。
はい、前置が長くなりましたが、今回買われた物件の投資分析がこちらです。
築３４年 RC区分マンション一室
価格 ￥2,700,000
表面利回り：12.44％
購入時CP：4.35％
FCR：3.96％
CCR：3.96％
NPV：▲￥345,151
BTIRR：2.82％
ATIRR：1.88％
全額キャッシュで購入されたのが、
唯一の救いでした。(;^ω^)
お笑い芸人、千鳥の大悟さんのような、
ちょっといかつい、そして寡黙なお客様。
初対面当初は、色々思う所あったのか寡黙な姿勢でしたが、
不動産投資を一つ一つ紐解いて、出口戦略まで説明すると、
だいぶ笑顔を取り戻していかれました。
俗にいう、ぼろ物件を購入しても、
CCIM／CPM理論で、なんとか出口に導くことができるのは、
本当に私としても、嬉しい出来事のひとつです。
セカンドオピニオン的な、賃貸管理受託。
そんな日々が、皆さまのお役に立てれば幸いです。
それでは、また！！
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