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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨
ここ数日、久しぶりに夜更かしをしています。
呑み助で深酒しているわけではなく、
滞りまくっていたセミナー資料を作りだしました。
日記ブログは、アホな事ばかり書いていますが、
しめるときはしめる！！
本気な賃貸オーナーさんや投資家さん、
はたまた熱い情熱をもった同業者には、
つつみかくさず私のスキルを伝授しています。
ので、ちょくちょくセミナー依頼を頂戴しております。
有難い事ですが、まだレジュメを作成していませんでした💦
そのため、基礎の基礎部分から復習するとともに、
レジュメ作成とともに、アウトプットの機会に恵まれ、
私としても大助かりです。(^_-)-☆
不動産投資の初期分析である、
キャッシュフローツリー。略して『CF』。
その大元となる、
ＧＰＩ（Gloss Potential Income）。
「じーぴーあい」と呼ばれるシロモノ。
日本語略として、「総潜在収入」。
なぜか私、「潜在総収入」と覚えていました。
そのため、タイピングで何度も「洗剤」と打ってしまい、
打っては消しの何度も繰り返し。
何かがおかしい…。(;^ω^)
と気づいたことは、とても良かったです。
この「GPI」。
私の覚え違いのように、
本来の意味を、違って覚えてられる方もいます。
意味としては、
「その物件が、その市場でマックスどれだけ稼げるか？」
という指標なのですが、
GPI＝（イコール）「満室想定賃料」と捉える方が、
たま～に金融機関さんやファンドさんでいらっしゃいます。
違いますよーーーーー！！
AM（アセットマネージャー）の方でも、時々間違えられてます。
AMで間違える？！おかしいな～と、その方の名刺をもう一度よく見ると、
（アセットマネージャー）ではなく、（エリアマネージャー）と
書かれていたのを確認したときは、心の中の一人ボケ突っ込みで、
笑いをこらえるのに、必死でしたよ。(;’∀’)
例えるなら、
よくある４個いちのアパート。
二階建てワンフロア２戸の計４戸。
家賃が１０万、９万、８万、空室（８万で募集中）であれば、
１０＋９＋８＋８＝３５万円／月額（４２０万円／年額）
満室想定賃料 ４２０万円 となります。
表面利回りが１０％となると、４２０／１０％＝４，２００万円が、
物件の売却価格となるのは、皆さんよくご存じでしょう。
これに対して、総潜在収入とは、
上記でいえば、近隣相場と競合し、
８万円まで賃料が下落しているのであれば、
８×４（戸）＝３２万円／月額（３８４万円／年額）
これを表面利回り１０％で計算すると、
３，２００万円の価値となります。
その差は、１，０００万円にも値します。
大きくないですか！？
１，０００万円の差って！！
マイソク（物件資料）の、表面利回りで、
４，２００万円の価値があると購入し、
実際買ってみたら、物件の稼ぐ力（ＧＰＩ）がそれほど無く、
こんなはずじゃなかったというケースは、
山のようにあります。
そんな計算違いにならないようにするにも、
賃料の引き直しをして、ＧＰＩを算出し、
物件価格を適正に判断するといった作業が、
非常に大切となってきます。
いや～、久しぶりに良い事を言った気がします。（笑）
ということで、また次回まで！
それでは、また！！
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