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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨
引っ越しシーズン真っただ中！
日本中の大家さんたちは、空室を決めるのは、
今しかない！！と、如何にわが物件に客付けしてもらうかに、
気が気でない毎日を、過ごしているのではないでしょうか！？
そんな客付けの基本たる、「広告戦略」について、
今日は触れたいと思います。
大家から仲介会社、
その反対で、仲介会社から大家へ、
どちらも「広告」について、
非常にシビアに要求があがっていると思います。
まず、大家側から仲介会社への広告について。
「ちょっと！！うちの物件空いているのに、
インターネットに載っていないんだけど！
検索しても、ぜんぜん！出てこないわよ！！(# ﾟДﾟ）」
非常に多いこのオーダー。💻
こういう大家さんに限って、広告掲載するのを、
「タダ」＝「無料」と思っているかた、非常に多いです。(;’∀’)
仲介業者も、ポータルサイトつまり、
よく聞くスーモとかホームズ、はたまた別のサイトなど、
テレビなどでよく聞く、大手ポータルサイトは、
物件を掲載するのに、仲介会社が毎月掲載料を支払っています。
毎月のランニングコスト。
物件の量で加算される料金など、ポータルサイトの数、
また掲載量によって、増やせば増やすほど、結構な金額になります。
おそらくこのランニングコストを、大家さんご自身にて払ってといっても、
とても負担しきれる金額ではありません。
それを、まるで業者が載せて当たり前のように、
オーダーがくると、業者としても「なんだこの大家？？」と、
勘違いも甚だしいと距離を置かれ、その大家さんの物件には、
二度とお客さんを内見に案内してくれないことでしょう。
これ、管理も委託していない、一般的な自主管理の大家さんに多いです。
私もこれには幾度となくやられました…。(;^_^A
今度は、仲介会社から大家に対しての「広告」です。
広告といっても、この場合インセンティブの話で、
他の物件より自分の物件を案内してほしかったら、
もっとフィーをよこしな！的な、ギャランティの要求です。
一般的な「広告料」っちゅーやつですね。
この広告料という表現、業法に抵触するとかしないとかで、
会社によって、呼び名が様々に変化しています。
そのため昨今、業界では「ＡＤ」（エーディー）と呼ばれ、
仲介手数料とは別に、あといくら（何か月分）よこすのか！？
という具合に、大家に対してフィーを求められています。
※ＡＤ＝advertisement（アドヴァタイズメント）の略
私が不動産業界に入った２０年前には、
広告料なんて仕組みはなく、ほとんど仲介手数料のみで、
取引が成立され、それだけでは足らず、火災保険、室内殺菌、
ＮＨＫ，引っ越し紹介などのオプションで、
付帯売り上げを発生させるのが、出てき始めた頃合いです。
それが、空室の増加とともに、
大家の貸し手市場から、貸主の借り手市場へと、時代は変化し、
仲介業者も物件を紹介させてもらっているから、
物件を紹介してやっていると、立場はすべて真反対に流れていきました。
その余波は、新築にまでおよび、
新築だから、何もせんでも決まるでしょう！
という大家の甘～～い考えは、すでに過去の遺物。
新築でも、ＡＤをつけなければ、
他の物件と競合し、入居者の争奪戦に敗れてしまい、
次のシーズンまで、空気を住まわせ、
賃料発生ゼロという、厳しい結果が待ち受けています。
という具合に、
大家からも、仲介業者からも、
どちらも「広告」の押し付けあいの世界となったのは、
言うまでもない現状となりました。
とはいえ、逆にそれらを利用することによって、
他社との差別化で、客付け力をアップさせることも可能です！
結局は、お金をばら蒔いたもん勝ち！？
お金に、お金を稼ぐために、お金に働いてもらう。
ここも、「金持ち父さん貧乏父さん」的な、マネーゲームといえますね。
繁忙期も、あと２か月を切りました。
無くも笑うも、あと二か月！
全国の大家さん、頑張っていきましょう！！
それでは、また！！
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