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こんにちはーーー！！キケンジです！(о´∀`о)✨
まだまだ寒い日が続きますね。⛄
決算期による年度末の税務申請、
年度末による、工期ギリギリの建設業業界
はたまた引っ越しシーズンの不動産業界。
忙しい日々が続くと思いますが、
皆さん体調、ご自愛くださいませ。🍵
さて昨日、とあるセミナーに参加してきたのですが、
内容が、弁護士さんによる立ち退きに関する内容でした。
私も、新規に賃貸管理受託した、とある物件で、
戸建てに住む老婆おひとり様が、近所でも有名な変わり者で、
超がつくほどクレーマーな応対に、オーナー様および私ども管理会社で、
非常に困っていた次第です。
勿論、そんなツワモノに、おいそれと引っ越しどう！？
なんて勧めたところで、転居先がないので、簡単にいかないのは、
容易に想像がつきます。
そのため、オーナー様の要望もあり、弁護士さんを紹介したのですが、
正直言って、立ち退きに慣れた弁護士さんなんて、
地方（私の場合広島）では、あまりいないのが現実です。
今回のセミナーを受講して、弁護士さんでも認識が間違っているのを拝見し、
いままで当然と思われた権利や費用、まったく違う事に気が付きました。
税理士さんが皆が皆、相続に慣れているとは、言えないのと同じく。
弁護士さんも皆が皆、立ち退きに慣れているとは、到底言えないのが分かります。
そんな受講のなか、まず立ち退きの要因である、
「定期借家契約」と「普通賃貸借契約」、これにスポットを当てたいと思います。
まずは、定期借家契約。
ある一定の期間が過ぎたら、解約＝立ち退かなくてはなりません。
その反面、普通賃貸借契約は、
更新することが基本とされているため、
おいそれと、立ち退きさせることができません。
現在では、貸主の「正当事由」がなければ、
解約の事由とならないとされていますが、
よくある「老朽化」を要因として、正当事由とするとき、
建物構造がネックになるケースも。
木造や鉄骨ならば、耐用年数を超えて、ボロボロになれば、
老朽化もうなずけるところですが、ＲＣ（鉄筋コンクリート造）では、
がちがちのコンクリートですから、老朽化がなかなかハマらないのが現状です。
建て替えたくても、正当事由にハマらなく、
立ち退き出来ないといったケースも、少なからずあります。
私も、築５０年ほどのＲＣ建て替えで、
立ち退きのお手伝いをしましたが、
（念のため私自身での行為でなく、法に抵触しない範囲で）
その時も「老朽化」を前提に押し出しての要因だったため、
果たしてどこまで借主が納得されるかと、一抹の不安を持っていましたが、
オーナー様自主管理だったため、信頼関係が構築されており、
比較的、良好な関係のまま、立ち退きを完了させることができました。
また、別のケースでは、
「定期借家契約」がネックになっています。
海外では、定期借家契約がほとんどであり、
すべて定期借家契約といっても過言ではない様子です。
私のお客様でも、今回新築を建てられて、
客付け要因の一つに「定期借家契約」を、前提にしています。
県外のお客様所有物件で、トラブルが発生し、
普通賃貸借契約が前面に認められ、長期滞納者に居座られた結果、
裁判を起こしても、なかなか立ち退きができなかった、
苦い思い出でから、「定期借家契約」をはじめたのだとか・・・。
ですが、定期借家契約にすると、
一定期間後に出ていかなくては！？となるため、
今度は客付けが難しくなってきます。
定期借家契約で安心をとるか、入居率を取るかでいえば、
必然と、普通賃貸借契約になっていくのが、日本の相場です。
では、日本独特の「普通賃貸借契約」。
なぜ始まったのかというと、これは、
戦争当時までに遡ることになります。
これが、多くの弁護士さんも知らない、
普通賃貸借契約が始まった原因との事です。
元の理由が分からなければ、
次の立ち退き問題も、言うがまま言われるがままに、
多額の出費や時間と手間がかさみます。
一度、調べてみると良いでしょう。
それでは、また！！
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