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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨
今日は、新規賃貸管理の受託物件の、現地調査へ行ってきました。
単なる、賃貸管理の受託ではなく、県外や遠く離れた土地の物件です。
という事は、実質自分たちで管理する事は、不可能なため、
いかに良い協力業者さん（二次委託先）を、探し出すかが、
オーナーさんの資産価値の運営に、顕著に反映します。
ちょっと上品に例えてみましたが、早い話、
入居率が良い＝賃集が多く＝売却価値が高い、といった具合です。
物件の運営状況が良くなければ、数百万円、もしくは数千万円。
大きな物件であれば、数億円の価値の差を生み出すことになります。
という事で、
「百聞は一見に如かず」。
ペーパーアセットと違い、不動産は、
現地を見ることに越したことはありません。
本日は、県内S市へ、足を延ばしてきました。
オーナーさんによると、「こちらの物件は、…。」
兎に角、管理を任せたいとの事で、何が現われるか期待が膨らみます。
さあ、現地到着です。
はい！！
ここまで、前回の文章をほぼコピペです。（笑）
はい！物件さん！！
いらっしゃ～～～～いい！！(*^-^*)
（三枝師匠風に）
おっと！普通のアパートやん！
これは、もしやいけるかも～～～！？
胸の高まりを抑えつつ、物件調査に入ります！( ´∀｀ )
まずは、物件の顔たるゴミ置き場を散策します。
個人的に、ゴミ置き場を見れば、おおかた物件の５０％の雰囲気はつかめます。
さて・・・。
今回はいかがでしょうか…。
↑ ↑ ↑
はい、満杯です。
パチンコやスロットであれば、箱目いっぱいは嬉しい事ですが、
賃貸経営のゴミ置き場にとっては、非常に恨めしい状況です。
しかも何故か、バイク🏍置き場の一角が、ゴミ置き場に封鎖されています！？
まるで、レインボーブリッジの出来事でしょうか？？
いかりや長介さん演じる＝和◯さんに調査してもらいたい気持ちでいっぱいです！(;´Д｀)
↑ ↑ ↑
アパート２階建てなのに、受水槽！？？
ご丁寧にポンプもしっかり横づけされています。
井戸水でしょうか？！
意味がわかりません💦
続いて、廊下を歩けば・・・。
↑ ↑ ↑
なんだか、怪しいクラックが…。
貫通クラックや、重大な事をおよぼずことでない事を願います。
↑ ↑ ↑
先ほどの🏍バイク置き場です。
使われなくなった、やんちゃな雰囲気の自転車ですが、
当物件は、最寄りのコンビニまで、車で１０分少々…。
商業施設やめぼしい施設は、田んぼと畑以外にありません。
都会の公園で、ブイブイ言わせてた自転車も、
引っ越しと共に、風雨に晒されるのみになったと思われます。
↑ ↑ ↑
そして、駐車場です。
田舎なので、車はマストアイテムの地域です。
１戸に付き駐車場は、必須アイテムです！！
が、全戸に対し台数が足りていません💦
雑草が伸び放題です！！
画像ではわかりませんが、大きなハチの巣が転がっており、
物件調査が危険なものとなっています！！
キケンジだけに・・・。（笑）
（ここは、笑っていいとこですよ～～( ´∀｀ ) ）
なかなか、苦戦が強いられること、間違いなしの物件です💦
近隣で、客付け業者に強そうな同業者さんに、ヒアリングをかけることにします。
キ「初めまして！キケンジです☺」
事情を説明すると、ざっくばらんに市場を教えて戴けました。
地元業者さん「ああ～～～あそこですね～。（かなりトーン低め）
私らも仲介物件ありますが、苦戦しているんですよ～。」
キ「ネットで拝見したのですが、広島市内の◯◯社さんから、
二次委託で管理をされているんではないかと、お見受けしまして…。」
地元「いや、キケンジさん。
私も賃貸不動産経営管理士を取得したのですが、１回も役にたったことないんですよ！
何故だか分かりますか？？
御社の地域と違い、ここいらは、管理を任せているの家主が、１０％の割合しか
ないんですよ！」
キ「ええええええええええええ！！？？
管理委託が、１０％ーーーーーーー！！」
思わず、サンシャインキケンジになりましたよ！(ﾟдﾟ)！
まったくもって、市場が違います。
そこから、非常に詳しく市場を教えて戴きましたが、
なんとも厳しい、山間部地域の不動産市場でした。
『賃貸住宅管理業者登録制度』
『賃貸不動産経営管理士』
ふたつのキモを吹っ飛ばす、地方の情勢！！
私の場合、地方は地方でも、まだ新幹線が停まる駅があるので、
当該物件地方と比べると、まだ都会だと知りました。
賃貸管理が、法的に昇華したと言えど、
まだまだこれからという、良く言えばブルーオーシャンが、
まだ存在するということも感じます。
とはいえ、それは良く言えばの話で、
実際のところは、売却に困るような場所です。
これからの課題が、とてつもなく高い壁と感じます。(;^_^A
『賃貸住宅管理業者登録制度』といえば、
賃貸業界の繁忙期真っ只中で、記憶が薄れましたが、
初の違反（罰則）があったようです。
賃貸住宅管理業法で初の監督処分 サブリース事業者が業務停止へ
（出所：賃貸住宅新聞）
賃貸住宅管理業者制度は、
違反すると、きつ～いお仕置きが、国交省から用意されています。
罰則・監督処分
（出所：国土交通省 制度解説 | 賃貸住宅管理業法ポータルサイト）
遠山の金さんのように、
お涙頂戴で、罪を軽くしてもらえそうには、
時代がそうでないことに、気づかされます。🌸
更には、皆さんがワクワクして待っている、
ゴールデンウイーク明けには、立ち入り検査の結果が待ち受けているという、
天国か地獄かが、待ち構えています。
楽しい時間のあとの、明暗とは・・・。
まるで、一世を風靡した『風雲たけし城』を彷彿とさせますね！😅
世代でない方はこちら 風雲!たけし城
私も泥だらけにならぬように、
日ごろの行いと成果を、正していくよう頑張ります！( ´∀｀ )
それでは、また！！
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