レバレッジ

今日はレバレッジ効果について、お話したいと思います。

昨日のＣＦツリーからＮＯＩとＢＴＣＦを弾きだしました。
下記の表です。

ＧＰＩ　　　　　　　￥　７２０，０００
空室・リース損　　　￥　　３６，０００
雑収入　　　　　　　￥　　　　　　　０
ＥＧＩ　　　　　　　￥　６８４，０００
ＯＰＥＸ　　　　　　￥　１４４，０００
ＮＯＩ　　　　　　　￥　５４０，０００
ＡＤＳ　　　　　　　￥　５０９，５６７
ＢＴＣＦ　　　　　　￥　　３０，４３３

物件の価値は、諸費用込みで１，１００万円。
Ｋ％（ローンコンスタント）　５．７９％

では、全額自己資金で投資した場合、利回りがいくらになるのか？
数式は、　ＮＯＩ　／　物件価値（Ｅ+ＬＢ）＝　ＦＣＲ（総収益率）
この場合、　ＦＣＲ　＝　540,000　／　11,000,000　⇒　４．９１％

また、投下した自己資金にたいする利回りはいくらになるのか？
数式は、　ＢＴＣＦ　／　自己資金　＝　ＣＣＲ（自己資本配当率）
この場合、　ＣＣＲ　＝　30,433　／　2,200,000　⇒　１．３８％

この三つの関係性を、表すと

Ｋ％　＞　ＦＣＲ　＞　ＣＣＲ

の形になります。

自己資本比率より、総収益率のほうが高く、また総収益率より、
年間負債支払いのほうが大きいため、レバレッジが効いていない。
つまりレバレッジ判定の可否は、「負」となります。

逆にこの三つの関係が、反対で、Ｋ％＜ＦＣＲ＜ＣＣＲとなると、レバレッジが
効いている、「正」の状態であると言えます。

数式的には、簡単ですが一つ一つの数字の意味を知っておかないと、組み立てができません。
収益不動産の提案をもらうのであれば、表面利回りだけでなくＦＣＲくらいの計算は
頂きたいものです。

話は変わりますが、節約と体型維持のため自転車通勤を、３か月振りにしています。
始めて２週間で、あまりの寒さで心すでに折れています…。
なにか楽しみながらしようと思い、たまには違う自転車でいけば気分転換になるのでは？
と、奥さんの自転車を倉庫から７年ぶりに引っ張り出して、修理しています。

メンテしているなか、まさかのパンク！？
ええええ～この寒空の下、冷たいタライでジャブジャブせなーあかんのか！と思いきや、
原因はよくある「虫ゴム」だったので、ホッと一息つきました。😅
部品は買ったので、これから修理に取り掛かります°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

明日からは、「ママチャリ乗ったおっさん号」での出勤です！( ´∀｀ )

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