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毎日の自転車通勤、寒さに負けそうですが、学生に戻ったようで心が若返ります✨
四季の移ろいを感じながら、フィジカル・メンタルともにトレーニングに励むキケンジです。
さて、先日のローマ法王の広島来訪。
周りでは、まだホットな話題のひとつです。
お金をかけなくていいとのことで、乗られた車が地元マツダの大衆車。
私が仕事で使う車とほぼ同レベルです。
立ち寄られた教会も、キケンジ若かりし頃にかよった場所。
なんとも不思議な感じがします。
今日は久しぶりに真面目な話をしたいと思います。
私が学んでよかったな～と思うのがひとつ、改修提案に関わる逆算です。
通常、賃貸物件にリフォームやリノベーション工事を提案すると
だいたいが、「じゃあ、何年で元とれるの？」と「やったからどうなの？」的な
目先の話になり、高額になるリノベーション工事などは。なかなか前向きにならないことが
多く感じました。
私が学んだのは、工事に対して単体で考えるのではなく、
全体を通し物件全体で考えることでした。
たとえば、キケンジが所有する「Ａ物件」があります。
改修前は、一部屋当たり５万円の賃料で１０室あったとします。
先日のＣＦツリーでいきますと、下記のように。
ＧＰＩ 6,000,000
空室損 480,000 （８％）
ＥＧＩ 5,520,000
ＯＰＥＸ 900,000 （１５％）
ＮＯＩ 4,620,000
これが、リノベーション工事を行うことによって、
賃料が１．５万円高くなり、空室率が５％まで下がるプランがあったとします。
すると、改修後は下記のように。
ＧＰＩ 7,800,000
空室損 390,000 （５％）
ＥＧＩ 7,410,000
ＯＰＥＸ 1,170,000 （１５％）
ＮＯＩ 6,240,000
この工事をすることにより、営業純利益（ＮＯＩ）の差は、
6,240,000 － 4,620,000 ＝ 1,620,000 となります。
私の近場での還元利回り（Ｃｐ）が６～７％が多いので、仮に６％と設定します。
すると、1,620,000 ÷ ６％ ＝ 27,000,000
おおよそ、2,700万円の価値が上がるのがわかります。
実際にすぐに全室を回収することは、難しいので現在の空室が３部屋あったとします。
その場合、工事をすることによって、すぐに賃料をあげれるので、
15,000 ✖ ３（戸） ✖ １２か月 ＝ 540,000
540,000 ÷ ６％ ＝ 9,000,000
９００万円までなら、価値の上昇分以内におさまる形です。
仮に３部屋なので、一部屋あたり３００万円までの費用を掛けれるのわかります。
実際には、見積財務諸表で、改装した場合と現状である場合を作成し、
ＩＲＲ（内部収益率）などを再計算して分析をかけていくのが、
ＰＭ（プロパティマネジメント）の業務となります。
近頃、ＰＭの言葉が先走り、実際にはＰＭの域まで達していない管理会社が、
業務内容にＰＭを並べていることが多いです。
丁寧な分析提案が無ければ、それはただの見掛け倒し。
提案をみれば一目瞭然です。
もっともっと、高度な知識とスキルが全体に行き渡り、業界全体の底上げをし、
不正や利益相反のない業界にしていきたいですね。
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