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こんにちはーーー！！キケンジです！(^_-)-☆✨
GW連休、皆さんいかがお過ごしでしょうか！？今日から天気がぐずつく様子ですね。☔
また、石川県では、大きな地震があったようです。近隣の方々皆さんの、無事をお祈り申し上げます。
それでは今日も、不動産について一つ、考えていきたいと思います。🏠
本日のお題は、『不動産オーナーと消費税インボイス制度』について、触れたいと思います。
不動産オーナーと消費税インボイス制度
令和５年１０月から、消費税にインボイス制度が導入されます。消費税の納税義務者は、支払った際に受け取る領収書や請求書などがインボイスでないと、仕入税額控除ができなくなり、納税額が増える事になります。消費税の納税義務者である会社などの事業者は、免税事業者との取引をやめて課税事業者との取引に変更する可能性があります。不動産賃貸を行っている免税事業者は、インボイスが発行できませんので、賃貸を継続するために、課税事業者になるのか、値引きをするのかの、選択を強いられます。
消費税納税の仕組み
令和３年４月から、消費税に対して価格を表示する際には、内税で表記に変わりました。商品やサービスを販売している事業者は、外税か内税は別にして、原則として受け取った消費税から仕入れや経費として支払う際に係わる消費税を差し引いた金額を納税しなければなりません。
消費税の納税義務者は、これらの売り上げや仕入れなどについて記帳し、請求書や領収書などを保存しなければなりません。これらの記帳と保存をしっかり行わないと、納税する消費税を計算する際に、仕入れに関わる消費税を、差し引くことが出来ないとされています。
令和５年１０月からインボイス方式に
令和５年１０月以降、売上に係わる消費税額から仕入れに係わる消費税を控除する（※1）際には、仕入れ先から受領する請求書や領収書などに、その事業者だけの１３桁の数字（※2）が記載されている必要があります。この登録番号が記載されていないと、仕入額控除ができなくなります。（※3）この登録番号などが記載された請求書や領収書の事を、インボイス（※4）と言います。
※1 仕入れ額控除と言います ※2 頭文字にTがつく数字 ※3 令和11年9月末までは、一定の経過措置あり ※4 適格請求書
適格請求書発行事業者の登録
令和５年１０月以降、インボイスを発行するためには、事業者が税務署へ適格請求書発行事業者の登録を受けるための申請を行わなければなりません。法人は既存の法人番号を引き続き使いますが、個人事業者には新しい番号が付与されます。個人にはマイナンバーはありますが、これは個人情報保護法によって、基本的には開示できませんので、個人事業者にだけ申請によって、新たな番号が付与されます。
免税事業者はインボイスを発行できない
課税売上高が、年間1,000万円以下の免税事業者は、消費税の納税義務者ではありませんので、適格請求書発行事業者ではありません。例えば、土地を駐車場として企業に貸していて、その収入が990万円で他に収入が無ければ、免税事業者として納税義務がありません。
駐車場の貸し付けが課税売上に当たるかの分岐点
駐車場または駐輪場として、土地を貸した場合に、消費税が掛かるか掛からないかは、車両や自転車の管理をしている場合を除いて、地面の整備（砂利敷き含む）またはフェンス、区画、建物の設置などをしていないときは、単なる土地の貸し付けとして、非課税になります。また、なんの整備もせずに駐車場用地として貸出、借りた側が車止め、区画などを整備した場合にも、土地の賃貸として非課税となります。
免税事業者は税込みで受け取っても納税義務はない
アスファルトなどの整備をして、事業者に駐車場を貸し出している場合、その賃料が税込みで990万円／年間である時は、他に課税売上がない状態が続いていると（※1）、賃貸している側は、消費税の納税をする必要がありません。その一方で駐車場を賃借している側は、相手が納税義務者であるかどうかに関わりなく、駐車場代のうちの消費税（※2）を仕入税額控除とすることができます。納税義務者になると、消費税を外税で受け取っていなくても消費税の納税義務が発生します。年間900万円の駐車場代金を受け取ると、その110％の10％、すなわち81万8,181円が課税売上に対象となります。
令和５年10月から免税事業者への支払いは控除対象外
駐車場を借りている事業者からすると、令和５年10月以降に支払う駐輪場代金のうち、免税事業者から借りている分については、経過措置はありますが、原則として仕入税額控除ができなくなります。その分の消費税については、結果として二重払いになりますので、賃貸事業者に課税事業者になってもらうよう要望するか、課税事業者が運営している他の駐車場に移動するか、消費税控除できなくなる分の値下げを交渉するかなどが考えられます。
免税事業者は課税事業者となるか値下げをするか
不動産賃貸業で店舗、倉庫、駐車場などの課税売上げが、年間1,000万円以下の課税事業者でない免税事業者の方は、沢山いらっしゃいます。免税事業者の方は、令和11年９月30日までの属する課税期間中に適格請求書発行事業者の登録を受ける事によって、登録日から課税事業者となることができます。賃貸事業者から、「課税事業者になるか消費税分だけ値下げしてほしい」との要求があるかもしれません。課税事業者になれば、他の課税売上げに対しても消費税の対象となり、納税が必要となります。一方値下げをすれば、その分だけで済みます。要求に何も応えないと近隣の駐車場に移ってしまう懸念もあります。そうなると収入自体が途切れてしまうため、どう対応するかをしっかりと検討していきましょう。尚、駐車場の借り手が、事業者でない一般の消費者（個人）の場合は、適格請求書（インボイス）は関係ありません。従来通りの対応でよろしいでしょう。
また、「令和５年度税制改正の大綱」では、インボイス制度について、下記のような負担軽減措置などが講じられるとされています。
（出所：財務省HP 小規模事業者に対する納税額に係わる負担軽減措置（案））
まとめ
今回のインボイス制度、個人的には、行政（国）があんまり緩くしすぎてしまった、スタートアップ企業やその他の税制優遇措置が、周りの納税している事業者からの声に耐え切れず、いつかいつかと待ち構えていた税制改正。当たり前と言っちゃ当たり前に感じます。
個人事業者の方には、ご自身の事業を見直す、良いきっかけとなるのではないでしょうか。
さて、私はカレンダー通り、5/3～5/5でお休みをしました。ここ数年、何かと慌ただしく、まったく家族サービスらしいことを、ひとっっつも💦していなかったので、久しぶりに子供たちをつれて、遊びにいきました。神社に御礼参り、海を眺めつつ猫探し、こどもの日特別の無料開放の施設へ行ったりと、親らしい事が出来たかと思います。
私自身、近所の買い物程度の用途である、普段乗りのマイカー「リーフ」で、充電切れの恐怖におびえながらの遠出は、なかなかの経験になりましたよ。そんな珍道中も、また日記にしようと思います。
それでは、また！！
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